Kúpa stavebného pozemku

'Najdôležitejším rozhodnutím ohľadne rodinného domu je výber stavebného pozemku'

1. Výber stavebného pozemku

Najdôležitejším rozhodnutím, ktoré bude musieť budúci stavebník rodinného domu urobiť, je výber stavebného pozemku, preto je potrebné tomuto kroku venovať náležitú pozornosť. Pri jeho kúpe by sme sa mali riadiť nielen rozumom, ale aj srdcom. S pozemkom si totiž vyberáme aj miesto, kde budeme žiť možno aj natrvalo.

Pri voľbe lokality by sme mali brať do úvahy dochádzku do zamestnania, dochádzku detí do školy, záujmové krúžky, športové tréningy, dosah MHD, dostupnosť služieb, obchodov, zdravotníckych služieb a pod..

2. Vyhľadávanie stavebného pozemku pre rodinný dom

Pokiaľ sme si ujasnili všetky požiadavky na pozemok ako aj cenu, za akú sme ho ochotní kúpiť, môžeme sa pustiť do vyhľadávania. Odporúčame dlhodobejšie sledovanie inzerátov – ponuky občianskej inzercie, realitných a developerských spoločností – v inzertných časopisoch alebo na internete. V priebehu niekoľkých týždňov sa dostanete do „obrazu“, aká je ponuka, v akých lokalitách a rozptyl cien.

Pozemok rozhodne odporúčame kupovať cez osvedčenú realitnú kanceláriu a nie cez sprostredkovateľov, pri ktorých sa Vám môže stať, že za pozemok síce zaplatíte, ale nestanete sa jeho vlastníkmi. Určite sa nedajte nachytať všakovakým výhodným ponukám, ktoré sú podmienené okamžitým zaplatením zálohy. Je to dopredu podvod. Ak kupujete pozemok na inzerát od fyzickej osoby, odporúčame vám ešte raz osobne skontrolovať deklarované vlastnosti pozemku, a to najmä jeho skutočné vlastníctvo. Na katastrálnom portáli si zistite list vlastníctva (najlepšie v deň podpisu kúpnej zmluvy), ťarchy, blokácie, vecné bremená a predkupné práva.

Orientujte sa radšej na solídne realitné kancelárie, ktoré majú (alebo by aspoň mali mať) zistené o pozemku všetky informácie ohľadom výstavby, vlastníctva a infraštruktúry. Solídnu realitnú kanceláriu rozpoznáte podľa kladných referencií, dĺžky pôsobenia na trhu a podľa toho, či je členom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska – NARKS, ktorá kontroluje dodržiavanie dohodnutých pravidiel svojich členov. Ďalšou možnosťou kúpy stavebného pozemku pre rodinný dom je jeho kúpa od developerskej spoločnosti, ktorá v určitých lokalitách predáva aj pozemky na rodinné domy. Dajte si však pozor na developerské spoločnosti, ktoré ponúkajú veľmi výhodné pozemky, ale vyhradzujú si výstavbu rodinných domov za nejasných podmienok. Je dosť pravdepodobné, že v konečnom dôsledku takýto pozemok nebude až takým výhodným nákupom.

TIP: Pri kúpe pozemku od developerskej spoločnosti si nezabudnite vyžiadať ešte pred samotnou kúpou všetky podklady o pozemku v elektronickej forme, najlepšie vo formáte DWG, ako je polohopis a výškopis pozemku, zameranie inžinierskych sietí, stavebné povolenie a ďalšie doklady k pozemku. Ušetrí vám to mnoho času a peňazí pri osadzovaní domu na pozemok a na inžinierske siete.

Ešte pred samotnou kúpou stavebného pozemku by ste mali mať predstavu, aký dom naň plánujete postaviť a navštíviť stavebný úrad, kde sa budete informovať, či je možné váš vysnívaný rodinný dom postaviť na vami vybranom pozemku. Návštevu stavebného úradu využite aj na získanie informácií o tom, čo sa plánuje stavať v okolí. Ďalším dôležitým faktorom pred kúpou pozemku je hluk z vedľajších hlavných komunikácii, poprípade z rôznych prevádzok v blízkosti pozemku.

TIP: Odporúčame vám po prvej návšteve s realitným agentom ešte súkromnú, druhú večernú návštevu pozemku, kde si môžete až na druhýkrát uvedomiť prichádzajúci hluk z 3 km vzdialenej diaľnice a pod.

Je veľmi dôležité získať informácie o tom, či príjazdová komunikácia k pozemku patrí obci, ktorá sa bude o ňu starať, bude riadne osvetlená a či bude v zime udržiavaná na náklady obce, alebo je v rukách súkromníka, ktorý vám do budúcnosti môže rôznymi formami obmedziť prístup k vášmu rodinnému domu. V takom prípade je vhodné podmieniť kúpu pozemku vecným bremenom prístupu ešte pred samotnou kúpou pozemku.

Nezabudnite si tiež zistiť v radonových mapách na internete, či sa pozemok nenachádza v oblasti silného výskytu radónového plynu. To by mohlo znamenať, že by sa vám značne predražila spodná stavba, ktorá by vyžadovala špeciálne izolácie. A nakoniec odporúčame urobiť geologickú sondu, aby sa vám nestalo, že budete stavať na bývalom smetisku, alebo budovať suterén pod hladinou spodnej vody – to môže nepredpokladane zvýšiť ﬁnančné nároky na zakladanie domu.

TIP: Geologický prieskum pozemku je dosť drahá záležitosť. Ušetriť môžete tak, že navštívite najbližší úrad geofondu, kde si za malý poplatok vyžiadate najbližšie robenú geologickú sondu k vášmu pozemku.

TIP: Kúpte najlepší pozemok zo všetkých, ktorý ste videli, nie ten najlacnejší. Šetriť budete pri výstavbe a určite toto rozhodnutie nebudete nikdy ľutovať.

3. Veľkosť stavebného pozemku

Veľkosť stavebného pozemku závisí od veľkosti zamýšľaného rodinného domu. Zjednodušene platí: Na malé pozemky malé domy, na veľké pozemky veľké domy. Prízemné domy vo všeobecnosti vyžadujú vďaka dispozícii – všetko na jednom podlaží – väčšie pozemky, no poschodové domy sa uspokoja aj s menšími parcelami.

Najmenšie stavebné pozemky sú od 300 – 400 m2 a sú určené hlavne na radovú zástavbu. Minimálna šírka takejto parcely, ktorá umožňuje solídne dispozičné riešenie budúceho rodinného domu, je od 6,5 m s tým, že dom bude navrhnutý na celú šírku parcely.

Veľkosť stredných parciel sa pohybuje od 400 – 800 m2 a sú vhodné na výstavbu menších, samostatne stojacich rodinných domov, prípadne dvojdomov. Minimálna šírka takejto parcely je 16 m. Na výpočet potrebnej šírky stavebnej parcely môžete zjednodušene použiť vzorec:„šírka uvažovaného rodinného domu + 3 m na každú stranu“. Konkrétne údaje o odstupových vzdialenostiach medzi rodinnými domami sú uvedené vo vyhláške č. 532/2002 Zz.

Plošná výmera veľkých parciel okolo 800 m2 a viac zodpovedá výstavbe väčších rodinných domov s bohatým zázemím v rekreačných plochách, pri ktorých sa pracuje s predpokladom, že budú mať bazény, okrasné záhrady, tenisový kurt atď. S veľkosťou stavebnej parcely nevzrastá len kúpna cena, ale aj náročnosť jej údržby.

4. Správny tvar a orientácia pozemku

Pri výbere stavebného pozemku pre rodinný dom hrá dôležitú úlohu aj správny tvar pozemku. Najvhodnejším je obdĺžnikový tvar v pomere strán 2:3, kde kratšia strana je orientovaná k prístupovej komunikácii. Zanedbateľným hľadiskom nie je ani orientácia stavebného pozemku na svetové strany. V tomto prípade je ideálne napojenie na komunikáciu od severu, čo vám umožní optimálne južné oslnenie väčšiny obytných miestností. V súčasnej dobe veľmi rýchleho globálneho otepľovania sa čoraz častejšie stretávame s názormi, že je lepšie zvážiť orientáciu obytných miestností na východ alebo západ. Vzhľadom na fakt, že rodinný murovaný dom má životnosť 100 – 200 rokov, je vhodné o tom uvažovať.

Ďalším aspektom pri výbere stavebného pozemku pre rodinný dom je svahovitosť terénu, ktorý hrá významnú úlohu vzhľadom na zvýšené investičné náklady. Rovinaté a mierne svahovité pozemky sú ideálnejšie na zakladanie. Svahovité pozemky je potrebné upravovať, čo niekedy neprimerane predraží celú výstavbu rodinného domu.

5. Inžinierske siete a komunikácie

Hlavným faktorom ovplyvňujúcim cenu stavebného pozemku je lokalita a ďalším nemenej dôležitým faktorom je aj možnosť dostupného napojenia na inžinierske siete s dostatočnými kapacitami. Ide hlavne o elektrinu a ďalej podľa miestnych podmienok to je plyn, voda, splašková, dažďová kanalizácia, káblová TV alebo telefón. Najdôležitejšia je však elektrina. Voda sa väčšinou dá získať vŕtaním vlastnej studne a splašky sa dajú vypúšťať do izolovanej žumpy. Mnohokrát sú v inzercii deklarované „VIS“, ale nie všetky inžinierske siete musia spĺňať vaše očakávania. Je preto potrebné od všetkých správcov sietí získať písomné súhlasy k napojeniu uvažovanej výstavby. Niekedy sa stáva, že elektrické vedenie ide popred parcelu, ale súhlas nedostanete, lebo už nie je dostatočná kapacita na pripojenie nového odberateľa, prípadne sa budete musieť napojiť vlastnou prípojkou o 200 – 300 m ďalej.

6. Kúpna zmluva na pozemok

Odporúčame vám vyhotovenie kúpnej zmluvy nechať na právnikovi. A ak vám predloží kúpnu zmluvu predávajúci, tiež ju konzultujte so svojím právnikom.

TIP: Pokiaľ' chcete mať stopercentnú istotu, že neprídete o svoje peniaze, urobte prevod peňazí prostredníctvom notárskej úschovy, ktorá zaistí bezpečný prevod kúpnej ceny až po splnení podmienok uvedených v notárskej úschove, čo spravidla býva vklad kúpnej zmluvy na katastri alebo prevedenej parcely už na vás ako vlastníka.